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Économies d’énergie dans l’immobilier tertiaire, la réglementation se précise
15 septembre
2025
Depuis 2019 propriétaires, locataires et exploitants d’immeuble s’interrogent sur les conditions d’application de l’obligation d’économies d’énergie. Six arrêtés modificatifs complètent le dispositif éco-énergie tertiaire, plus communément appelé "décret tertiaire" et en précise les niveaux attendus de réduction des consommations d'énergie finale pour certaines catégories d'activités et l'atteinte d'un niveau de consommation en énergie finale (en kWh/m²) fixé en valeur absolue.
Rappel du contexte
Le dispositif éco-énergie tertiaire impose une amélioration de la performance énergétique des bâtiments tertiaires de plus de 1 000m2. Les personnes concernées peuvent choisir de répondre à cette obligation de deux manières différentes :
- En diminuant leur consommation finale par rapport à une année de référence. Les objectifs sont fixés à une baisse de 40% de la consommation pour 2030, 50% pour 2040 et 60% pour 2050.
- En atteignant un seuil de consommation d’énergie finale déterminé en valeur absolue. C’est ce point que viennent préciser les arrêtés dits "Valeurs absolues".
Définition des seuils à atteindre
Ces différents arrêtés précisent le mode de calcul des niveaux de consommation finale en valeurs absolues dite Cabs (consommation en valeurs absolues exprimée en kWh énergie finale/m²/an). Celui-ci additionne les consommations relatives au chauffage, à la climatisation et à la ventilation (CVC) ainsi que les consommations liées aux usages spécifiques de l’énergie (USE) qui prend en compte la conception architecturale du site (système, utilisation du site en tant que surface et de durée).
#1 Arrêté valeurs absolues I
Ce premier texte réglementaire spécifie les valeurs seuils de trois secteurs pour l’échéance de 2030 selon la segmentation suivante :
- Bureaux standards cloisonnés, open space et flex office.
- Locaux d’enseignements : maternelle, lycée et l’enseignement professionnel.
- Entrepôts logistiques.
À savoir : prise en compte de l'impact de la crise sanitaire sur les consommations d'énergie
L’arrêté complète certaines dispositions méthodologiques prévues dans l'arrêté dit « Méthodes » du 10 avril 2020. Il indique qu’en raison de la crise sanitaire plus de souplesse sera accordée aux organismes concernés. Ainsi, la date limite de déclaration de l’année de référence est reportée au 1er septembre 2022 et celle-ci devra couvrir une période de 12 mois consécutive entre 2010 et 2020.
#2 Arrêté valeurs absolues II
Ce texte spécifie les valeurs pour de nouvelles sous-catégories de bâtiments :
- Le triptyque bureau/open space/flex office est complété de co-working, salle de marché, hall d’accueil, auditorium...
- Logistique du froid
La liste de l'ensemble des sous-catégories de bâtiments concernés par le décret tertiaire est disponible en annexe de l'arrêté du 13 avril 2022.
L'arrêté Valeurs Absolues II apporte également des précisions :
- Quant à la définition d'une Entité Fonctionnelle Assujettie (EFA),
- Sur les changements de source d'énergie,
- Sur les études énergétiques, la modulation d'objectif et l'échantillonnage desdites études,
- Sur les modifications des coefficients de conversion entre l'unité d'achat et l'unité d'énergie finale dans OPERAT,
- Sur les précisions de la mutualisation des résultats à l'échelle d'un patrimoine.
Arrêté valeurs absolues II - Décryptage
Nos équipes vous dévoilent les principales nouveautés
de l'arrêté Valeurs absolues II
#3 Arrêté valeurs absolues III
L''arrêté Valeurs Absolues III spécifie les valeurs pour les activités suivantes :
- Hôtellerie
- Restauration - Débit de boisson
- Résidences de tourisme et villages ou clubs de vacances
- Salles serveurs et centre d'exploitation informatique
En complément des clarifications apportées pour les secteurs d'activités énoncés ci-dessus, l'arrêté valeurs absolues III :
- Clarifie le champ d'application en remplaçant la notion de "copropriété" par celle de copropriétaire,
- Définit les zones climatiques utilisées dans le calcul des composantes CVC,
- Fournit des précisions sur les modulations pour les Crelat (consommation en valeur relative exprimée en pourcentage) et Cabs,
- S'aligne sur les obligations du décret BACS, en passant d'un temps de retour sur investissement de 6 ans à 10 ans pour la mise en place d'un système d'optimisation et d'exploitation des systèmes d'équipements visant la gestion, la régulation et l'optimisation des équipements énergétiques (GTB).
#4 Arrêté valeurs absolues IV
L'arrêté Valeurs Absolues IV spécifie les valeurs pour les activités suivantes :
- Logistique de température ambiante
- Blanchisserie dite "industrielle"
- Centres hospitaliers
- Établissements pénitentaires
- Établissements médico-sociaux
- Protection judiciaire de la jeunesse
- Sports
- Parcs de stationnement / Stations-services / Aires de lavage
#5 Arrêté valeurs absolues V
L'arrêté Valeurs Absolues V spécifie les valeurs à atteindre en 2030 pour les catégories suivantes :
- Transports
- Audiovisuel
- Culture et loisirs
- Ventes et services de véhicules
- Laboratoires non médicaux
- Hôtellerie de plein air
- Imprimerie et reprographie
- Tribunaux
- Accueil petite enfance
- Santé
- Compléments pour les établissements d'enseignement
Cet arrêté comporte également une modification des corrections apportées par OPERAT sur les consommations déclarées en fonction du climat observé.
Nouveauté réglementaire 2025
Arrêté valeurs absolues VI
Récemment publié, l'arrêté Valeurs Absolues VI spécifie les valeurs à atteindre en 2030 pour les catégories suivantes :
- Commerces ;
- Cinémas ;
- Services funéraires ;
- Banques ;
- Les sous-catégories « Administration et Bureaux » qui se trouvent au sein de diverses catégories d’activité
Pour ces secteurs nouvellement couverts, les valeurs absolues sont maintenant décliné(e)s selon zones climatiques / altitude pour les DOM.
Quelles sont les prochaines étapes du dispositif Éco Énergie Tertiaire ?
D’ici 2030, les entreprises devront atteindre leurs objectifs de réduction des consommations annuelles d’énergie, soit selon la méthode relative (réduction de 40 % par rapport à l’année de référence) ou bien par la méthode absolue.
Les entreprises peuvent demander une modulation des objectifs de réduction jusqu’au 30 septembre 2027, en cas de contraintes techniques, architecturales ou économiques justifiée.
A noter :
Le Ministère de la transition énergétique envisage un abaissement des valeurs absolues pour les activités de bureau, ce qui aurait pour conséquence un durcissement des objectifs à atteindre.
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