Audit énergétique tertiaire : l'outil pour améliorer vos performances énergétiques
Agir pour votre efficacité énergétique
Audit énergétique tertiaire : objectifs et bonnes pratiques
26 novembre
2025
Les acteurs du secteur tertiaire font face à de multiples enjeux : conformité réglementaire, confort des occupants, maîtrise des coûts énergétiques, responsabilité sociétale et environnementale ainsi que valorisation du patrimoine immobilier. Pour certains établissements, l’audit énergétique tertiaire est d’ailleurs obligatoire. Le Décret Tertiaire impose par ailleurs aux entreprises soumises de fournir une étude de modulation avant 2027, lorsqu’elles pressentent ou savent qu’elles n’atteindront pas la cible attendue. Cette étude s’apparente de très près à un audit énergétique de qualité.
Dans ce contexte, l’audit énergétique tertiaire devient alors un levier stratégique puisqu’il ne se limite pas à la collecte de vos données bâtimentaires, mais fournit une analyse des consommations, identifie des actions de réduction et de maîtrise des consommations d’énergie ainsi que des actions de conversion énergétique visant à décarboner sa facture. Ceci permet alors l’atteinte de vos objectifs de performance énergétique tout en restant en conformité avec la réglementation.
Pour réussir, certaines étapes clés doivent être respectées et de bonnes pratiques adoptées, afin d’augmenter l’efficacité de votre audit et ses bénéfices pour vos bâtiments.
L’audit énergétique tertiaire : c’est quoi ?
L’audit énergétique tertiaire fournit l’image du fonctionnement des systèmes énergétiques, détermine la répartition des consommations d’énergie d’un bâtiment ou d’un parc immobilier. Il permet de dresser un état des lieux factuel des usages énergétiques (chauffage, climatisation, ventilation, éclairage, bureautique, etc.) et de proposer un plan d’action hiérarchisé visant à réduire, et/ou maîtriser les consommations d’énergie ainsi qu’à les décarboner.
Il se fonde sur des mesures, des données de facturation et peut également utiliser des modélisations thermiques. Il a pour objectif d’aboutir à des actions d’amélioration de la performance.
Pourquoi réaliser un audit énergétique d’un bâtiment tertiaire ?
Réduction des consommations d'énergie
Le premier enjeu d’un audit énergétique tertiaire est de repérer les gisements d’économie d’énergie. Le diagnostic permet de comprendre le fonctionnement et les dérives d’exploitation du site, ainsi que d’identifier des actions d’amélioration de la performance énergétique à fort retour sur investissement : régulation, isolation, gestion technique du bâtiment (GTB), remplacement d’équipements, etc.
En moyenne, un audit bien conduit permet de réduire la consommation de 8 à 37 % [1] selon la typologie du bâtiment et son usage.
Réduction des coûts d'exploitation
La hausse des prix de l’énergie rend la maîtrise des dépenses énergétiques stratégique. L’audit énergétique permet, à travers la réduction des consommations d’énergie, de réduire les coûts d’exploitation du site. Il est fréquent que cet audit soit par ailleurs lui-même auto-financé dans l’année qui suit par la mise en place des actions de réglages et sans investissements qui ont pu être détectées au cours de la mission.
Respect des exigences réglementaires
L’audit énergétique tertiaire constitue un outil de choix en vue d’atteindre les objectifs fixés et garantir la conformité aux exigences réglementaires.
Le Dispositif Éco-Énergie Tertiaire, plus communément appelé « Décret Tertiaire », oblige depuis 2019 les bâtiments à usage tertiaire ayant une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m², à réduire leurs consommations d’énergie. L’objectif de réduction de la consommation d’énergie finale connait ainsi plusieurs échéances, à savoir -40 % d’ici 2030, -50 % d’ici 2040 et enfin -60 % d’ici 2050.
La loi DDADUE (Dispositions D’Adaptation au Droit de l’Union Européenne) a vu ses textes et exigences modifiés avec la loi n° 2025-391 du 30 avril 2025. Alors que la taille ou le chiffre d’affaires définissaient l’assujettissement d’un site, le critère est désormais porté sur la consommation énergétique du site.
Valorisation du patrimoine immobilier
Un bâtiment performant sur le plan énergétique est ainsi valorisé face à la concurrence lors des phases de vente ou location. Le respect des exigences réglementaires ainsi que l’amélioration de la performance énergétique permettent la réduction des coûts d’exploitation, et sont ainsi des atouts valorisables auprès d’un futur acheteur ou loueur du bien.
L’audit énergétique est-il obligatoire pour les bâtiments tertiaires ?
Critères d'assujetissement liés à la loi DDADUE
Jusqu’à présent, les entreprises respectant un des deux critères suivants avaient l’obligation de faire réaliser un audit énergétique tous les 4 ans :
- Effectif supérieur ou égal à 250 personnes pour les deux derniers exercices comptables consécutifs ;
- Chiffre d’affaires annuel supérieur à 50M€ et un total de bilan supérieur à 43M€ pour les deux derniers exercices comptables consécutifs.
Depuis la mise à jour de la loi DDADUE en avril 2025, l’assujettissement est défini à travers la consommation en énergie finale de l’entreprise (SIREN). Ainsi, l’audit énergétique doit être réalisé tous les 4 ans pour les sites dont la consommation annuelle d’énergie finale est supérieure ou égale à 2,75 GWh au cours des 3 dernières années.
Les entreprises concernées (à travers leur SIREN) sont donc les bâtiments à usage de bureaux, commerces, établissements hôteliers, etc. dont la consommation annuelle d’énergie finale est supérieure ou égale à 2,75 GWh au cours des 3 dernières années.
Focus sur la norme NF EN 16247-1
Publiée en 2012 et mise à jour en 2022, la norme NF EN 16247 spécifie la méthodologie de l’analyse des consommations et des usages énergétiques du site audité.
L’arrêté du 10 juillet 2025 précise les modalités d’application des normes NF EN 16247 – 2022 pour les sites industriels et tertiaires. Concernant les sites tertiaires :
- Pour les audits de niveau 2 et 3 :
- La prise en compte de l’ensemble des usages énergétiques représentant plus de 10 % de la consommation énergétique du site, dans la répartition annuelle ;
- Des recommandations basées sur des calculs détaillés et non plus des estimations.
- Le remplacement du TRB (Temps de Retour Brut) par les VAN (Valeurs Actualisées Nettes) dans le cadre des actions d’amélioration de la performance énergétique.
Quelles sont les différences entre l'audit énergétique réglementaire et volontaire ?
L’audit énergétique réglementaire est imposé par la réglementation en vigueur. Les critères d’assujettissement sont définis par la loi DDADUE révisée en avril 2025, tandis que la méthodologie est définie par la norme NF EN 16247. L’audit réglementaire doit ainsi être réalisé par un auditeur indépendant, interne ou externe à l’entreprise, disposant d’une certification délivrée par un organisme accrédité tel que l’OPQIBI, l’AFNOR ou le LNE. L’objectif est ainsi de détecter des actions d’amélioration de la performance énergétique à court, moyen et long terme, avec des investissements plus ou moins conséquents (exemple : travaux d’isolation des façades, remplacement d’équipements de production, optimisation de la régulation, etc.)
L’audit énergétique volontaire entre dans le cadre d’une démarche proactive d’amélioration de la performance énergétique. Il permet d’adapter la méthodologie selon le niveau d’exigence et les besoins spécifiques souhaités par le client. Il peut par exemple porter spécifiquement sur un audit GTB dans le cadre du respect des exigences du décret BACS, ou prendre la forme d’un DiagFlash afin de détecter des actions d’amélioration de la performance énergétique à court ou moyen terme et à temps de retour sur investissement immédiat ou rapide.
[Guide] Audit énergétique réglementaire
Comment bien préparer votre audit énergétique réglementaire? Quelles sont les quatre étapes essentielles à suivre ? Comment déployer efficacement les actions visant à améliorer votre performance énergétique ?
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Audit énergétique tertiaire : les grandes étapes
État des lieux, collecte et analyse des données
L’analyse des données collectées auprès du client (factures énergétiques, plans, données de comptage, données d’occupation du site, Dossier des Ouvrages Exécutés (DOEs), etc.) permet de dresser un état des lieux technique et énergétique en amont de la visite technique.
Visite technique
La visite technique a pour but de constater l’état de fonctionnement (vétusté, modes de régulation) des équipements techniques du site, de comprendre le fonctionnement et d’exploitation des installations et de s’entretenir avec les membres clés du personnel, afin de détecter les anomalies de fonctionnement et pistes d’amélioration.
La visite technique est également l’occasion de réaliser des mesures à travers la mise en place d’équipements non intrusifs et étalonnés (mesure d’intensité, température, débit, etc.). Les équipements utilisés sont installés de manière ponctuelle et non intrusive, et dans des quantités variant selon les besoins et la granularité de l’information recherchée.
Analyses
Les mesures permettent, entre autres, d’obtenir des informations détaillées et nécessaire à un état des lieux précis de la situation énergétique, de définir une répartition énergétique claire des différents usages , ainsi que d’identifier certains des indicateurs de performance énergétique (IPE) pertinents. Elles ont l’avantage de fournir également de précieuses informations sur le fonctionnement réel des équipements et ainsi de détecter des anomalies de pilotage le cas échéant.
La performance de l’enveloppe est également étudiée à travers la réalisation d’une modélisation énergétique.
Plan d'action
Des AAPE (actions d’amélioration de la performance énergétique) sont ensuite proposées. Elles définissent pour chaque action : constat, préconisation, hypothèses prises pour les calculs, gains potentiels, investissement. Le plan d’action chiffré propose ainsi des « quick wins » - des actions simples et rapides à mettre en place, qui nécessitent peu d’investissement - et des investissements à moyen ou long terme (rénovation, remplacement des équipements, etc.).
Restitution et suivi
Enfin, la restitution est l’occasion de présenter le livrable au client, de définir un plan de mise en œuvre et de proposer un accompagnement dans le suivi post-audit dans le cadre du management de l’énergie.
Quelles sont les bonnes pratiques pour réussir son audit énergétique tertiaire ?
- Si un audit énergétique a été réalisé précédemment : lister les préconisations et les actions mises en œuvre ;
- Nommer un chef de projet en charge de l'audit énergétique, voire un energy manager ;
- Définir un cahier des charges : périmètre, objectifs, priorités, type d’accompagnement souhaité, résultats attendus ;
- Préparer les éléments nécessaires à la réalisation de l’audit : factures, données de comptage, plans, etc. ;
- Faire appel à un bureau d’études qualifié et certifié (OPQIBI, AFNOR) ;
- Impliquer le mainteneur dès la phase de lancement de l’audit énergétique ;
- Couvrir tous les usages majeurs : chauffage, ventilation, climatisation, éclairage, bureautique, etc. ;
- Prioriser les actions à mettre en place ;
- Suivre la mise en œuvre et mesurer les résultats à l’aide d’indicateurs de performance énergétique dans le temps pour garantir les économies attendues.
Financer les actions issues de l’audit énergétique tertiaire
Les actions identifiées lors d’un audit énergétique tertiaire peuvent être soutenues par des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) :
- Isolation ciblée (toiture, terrasse, murs) : jusqu’à 100 % d’aide possible sur une isolation globale ;
- Pompe à chaleur : jusqu’à 100 % de prise en charge ;
- Raccordement à un réseau de chaleur : éligible au dispositif coup de pouce CEE, jusqu’à 100 % d’aide ;
- GTB : jusqu’à 41 % d’aide ;
- Déstratificateur d’air : jusqu’à 78 % d’aide.
Cas client : l'audit énergétique du stade vélodrome de Marseille (OM)
ACCIONA Energía a accompagné l’Olympique de Marseille dans une démarche d’optimisation énergétique complète de son stade : compréhension du mode de fonctionnement du site et des équipements, diagnostic des installations, définition d’un plan d’actions.
Le stade était initialement conçu pour fonctionner en mode « veille » ou en mode « match » avec une occupation totale du site. L’audit énergétique a permis de définir un mode d’occupation intermédiaire permettant une programmation des périodes de veille, évènementiels et de matchs, avec des actions portant sur le chauffage de la pelouse, l’usage de la ventilation, et le fonctionnement du stade à ses justes besoins.
Prêt à franchir le pas ?
L’audit énergétique ne se limite pas à une obligation réglementaire pour le secteur tertiaire : c’est une véritable opportunité stratégique. En identifiant les gisements d’économies et en optimisant la performance énergétique de leurs bâtiments, les entreprises réduisent leurs coûts, améliorent leur image et contribuent à la transition énergétique. Alors, pourquoi attendre ? Chaque kilowatt économisé est un pas vers une meilleure compétitivité.
Quel que soit votre type d’infrastructure – stade, bureaux, hôpitaux, centres commerciaux, équipements sportifs…. – l’audit énergétique peut devenir un moteur de transformation durable.
Vous souhaitez planifier un audit énergétique pour votre bâtiment ?
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