La loi ELAN, c’est quoi ?
La loi ELAN – pour Loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique – également connue sous l’appellation de loi logement de 2018, est une législation adoptée le 23 novembre 2018. Il s’agit de la dernière grande réforme en matière de logement, succédant à la loi ALUR, qui avait déjà introduit une réforme significative.
À travers ses mesures, cette loi incarne la stratégie Logement du gouvernement et couvre plusieurs thématiques, en particulier dans la sphère sociale :
- Aménagement : opérations d’intérêt national (OIN), zones d’aménagement concerté (ZAC), projets de revitalisation des territoires, urbanisme commercial, grands ouvrages urbains (GOU), etc.
- Urbanisme : plans locaux d’urbanisme (PLU), la loi Littoral, autorisations d’urbanisme, etc.
- Construction : vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), recours contre les permis de construire, etc.
- Logement social : transformation et reconversion des logements, réforme des attributions, baux réels solidaires, etc.
- Respect de l’environnement : rénovation énergétique, diagnostics techniques, chauffage, mise en place d’un carnet d’entretien numérique, etc.
- Locations : réglementation des meublés touristiques, encadrement des loyers, cohabitation intergénérationnelle, gestion des expulsions, etc.
- Copropriété : réforme à venir, assemblées générales de copropriétaires, etc.
- Lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil.
- Numérique : renforcement de la couverture réseau et mise en place du bail numérique.
La loi ELAN vise à moderniser et à adapter les politiques du logement aux besoins actuels, tout en favorisant un développement durable et inclusif.
Quels sont les objectifs de la loi ELAN ?
La loi ELAN, pour évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, permet d'augmenter l'aménagement immobilier et de répondre aux besoins de logements dans certaines zones qualifiées de "tendues" par les responsables de l'urbanisme des communes concernées. La loi ELAN simplifie les normes de construction pour lutter de manière efficiente contre la crise du logement.
Promulguée en 2018, la loi ELAN, ou loi logement, poursuit quatre objectifs :
- construire plus, mieux et moins cher
- restructurer et renforcer le secteur du logement social
- répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale
- améliorer le cadre de vie et renforcer la cohésion sociale
En outre, la loi ELAN influence le fonctionnement des copropriétés. Le pouvoir des conseils syndicaux est élargi aux ascendants et aux descendants des copropriétaires dans le but de renforcer l'implication dans la vie de chaque copropriété. Le syndic est convié à davantage de transparence dans la gestion des biens immobiliers de la copropriété.
Comment ses objectifs se traduisent-il concrètement ?
La loi ELAN vise à lutter contre plusieurs problématiques majeures liées au logement et à l’aménagement du territoire en France. Son ambition est claire : construire plus de logements, de simplifier les normes, de protéger les plus fragiles et de mettre les transitions énergétique et numérique au service des habitants.
En matière de construction, le mot d’ordre est donc « construire plus, mieux et moins cher ». Ces mesures passent notamment par :
- la simplification des procédures d’aménagement
- la revitalisation des territoires
- la transformation de bureaux en logements, avec l’objectif de convertir à court terme 500 000 m² d’espaces vides
- la simplification des dispositions en matière d’urbanisme
- la lutte contre les recours abusifs portés par des riverains ou des associations souhaitant bloquer la construction de nouveaux immeubles
- des logements évolutifs dans le neuf pour les personnes en situation de handicap
- les opportunités d’urbanisation à proximité des zones littorales.
En termes sociaux, il s’agit également de restructurer et renforcer le secteur du logement social en regroupant les organismes HLM, en facilitant la vente – notamment à leurs locataires – des logements à loyers modérés gérés par ces organismes, en simplifiant les opérations de construction pour les bailleurs sociaux et en garantissant une plus grande transparence des critères retenus pour l’attribution de logements sociaux.
De même, la loi cherche à répondre aux besoins de chacun et à favoriser la mixité sociale. Plusieurs axes de travail sont à cette fin privilégiés, comme le développement de la colocation et de l’habitat intergénérationnel, la création d’un bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable pour les meublés, le meilleur encadrement de la location touristique saisonnière, la prévention des expulsions de locataires surendettés, l’encadrement des loyers et la mobilité dans le parc géré par les organismes HLM.
Enfin la loi ELAN vise à améliorer le cadre de vie et à renforcer la cohésion sociale en luttant contre les marchands de sommeil, en accélérant le déploiement du numérique, en créant un bail numérique pour les locations, en contraignant la rénovation énergétique des bâtiments tertiaires et en prévoyant des mesures de redressement pour toute copropriété dégradée.
Qui est concerné par la loi ELAN ?
Bailleurs sociaux, aménageurs, promoteurs, urbanistes, locataires, propriétaires, collectivités territoriales – notamment les communes –, professionnels de l’immobilier, syndics de copropriété : la loi ELAN touche des publics multiples.
Ses mesures permettent de simplifier les démarches administratives pour les propriétaires et les investisseurs. Ils sont en mesure de sélectionner des profils de locataires types pour faire signer un bail mobilité. Ce bail mobilité rend possible la location d'un logement sur des périodes de quelques mois seulement.
Les investisseurs bénéficient des mesures du dispositif Cosse, octroyant 15 à 85 % d'abattement sur leurs revenus locatifs sous certaines conditions :
- Signer une convention avec l'Anah, l'Agence nationale de l'habitat ;
- S’engager à louer son bien sur la période de convention, soit durant 6 à 9 ans.
La loi ELAN impose au vendeur de s'engager à réaliser les travaux d'habitabilité et de performance énergétique sur une période déterminée.
Avantages et inconvénients de la loi ELAN
La loi ELAN présente plusieurs avantages, dont le bail mobilité. Ce bail permet aux étudiants et aux travailleurs saisonniers de disposer d'un logement meublé pendant une période de location courte. Aucun dépôt de garantie n'est nécessaire.
Un logement placé en bail mobilité n'implique aucune cause de solidarité en cas de colocation. La loi Elan facilite l'accès à la location avec le bail numérique, un contrat de location dématérialisé et à signer électroniquement.
Autre avantage pour l'environnement, en 2019, le décret tertiaire de la loi ELAN a imposé aux bâtiments du secteur tertiaire de prendre des mesures pour réaliser des économies d'énergie significatives.
Construire de nouveaux logements est une priorité en France, notamment dans certaines communes souffrant particulièrement de la pénurie. Le gouvernement mobilise un cadre social pour dynamiser la construction d'habitations HLM. Au niveau local, l'encadrement public par les collectivités territoriales, en particulier les communes, renforce la revitalisation du parc immobilier et l'atteinte des objectifs pour le développement de l'habitat.
L'inconvénient de la loi ELAN repose sur une diminution des logements accessibles aux personnes en situation de handicap. À moyen terme, le modèle des organismes HLM pourrait évoluer en raison d'une politique des loyers axée sur les ressources des locataires et d'un désengagement financier de l'État.
La Loi ELAN a été conçue et promulguée pour donner un nouvel élan à la construction de logements pour faire face à une pénurie croissante du marché immobilier. D'autres dispositifs gravitent autour de la loi ELAN pour faciliter la location sur une courte durée et une accessibilité simplifiée à l'achat immobilier pour les locataires d'HLM.