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Les clés pour atteindre les objectifs du Décret Tertiaire entre Bailleur et Preneurs
17 mai
2021
L'annexe environnementale est un outil contractuel efficace pour atteindre les objectifs du dispositif éco-énergie tertiaire entre Bailleur et Preneurs.
Le Décret Tertiaire du 23 juillet 2019 ainsi que le premier arrêté publié au J.O. du 3 mai 2020 ont soulevé beaucoup d’interrogations, en particulier concernant la répartition des responsabilités entre Bailleurs et Preneurs qui est souvent perçue comme un véritable « casse-tête ». Pourtant, il existe depuis 2012 un outil contractuel qui permet de concrétiser des objectifs mutuels de diminution des consommations d’énergie, d’eau et de gestion des déchets entre Bailleurs et Preneurs : l’annexe environnementale, également appelée « annexe verte ». Décryptages…
Contexte
Le Décret Tertiaire, ou dispositif « Éco Énergie Tertiaire » cible tous les bâtiments ou parties de bâtiment tertiaire de plus de 1 000 m², à l’échelle d’un site. Cela signifie que même un Preneur à bail qui louerait 100 m² sur un site tertiaire qui ne comporte que des petits bâtiments d’une surface maximum de 800 m² par exemple, se retrouve soumis au dispositif dès lors que les surfaces cumulées des locaux ayant une activité tertiaire dépasse les 1 000 m². Potentiellement, tout le monde ou presque est donc concerné, avec plusieurs parties prenantes sur un même site (propriétaires ou co-propriétaires, preneurs à bail…).
Dans ce contexte, la mise en œuvre de cette réglementation peut devenir un véritable casse-tête pour les Bailleurs qui ont de multiples Preneurs.
Les questions qui reviennent le plus souvent :
- Qui porte la responsabilité de l’atteinte de la performance entre le Bailleur et les Preneurs ?
- Qui est en charge de réaliser « l’étude énergétique » indispensable à une demande de modulation des objectifs ?
- Plus globalement, comment partager financièrement la charge des travaux et actions à réaliser pour atteindre l’objectif ?
- Quid si en tant que Preneur j’ai réalisé tout ce que je pouvais pour baisser ma consommation mais que mon Bailleur se refuse à rénover les installations communes ou rénover le bâti ? Ou inversement ?
Le dispositif Eco énergie Tertiaire fixe avant tout un objectif à atteindre en laissant les parties prenantes libres d’en déterminer les moyens.
En cas d’atteinte de l’objectif attendu, la victoire est donc partagée, mais en cas de défaite, les sanctions financières sont également applicables aux deux parties, tout comme le principe en vogue du « Name & Shame » qui n’épargnera donc personne : les deux parties sont susceptibles d’être affichées sur la place publique.
Focus sur l’annexe environnementale
L’annexe environnementale est inscrite dans le code de l’environnement depuis 2011, elle est obligatoire pour les baux tertiaires de plus de 2 000 m² conclus depuis le 1er janvier 2012, et appliquée rétro-activement sur tous les baux de plus de 2 000 m² depuis le 14 juillet 2013. Elle découle des lois Grenelle de 2009 et 2010.
L’annexe environnementale doit comporter des éléments à fournir par le Bailleur et d’autres par le Preneur, comme notamment :
- Les consommations d’énergie et d’eau des équipements exploités respectivement, les quantités de déchets ;
- La liste des équipements, leur descriptif, leurs caractéristiques ;
- Un engagement conjoint sur la réalisation d’un bilan périodique de la performance énergétique et environnementale du bâtiment ;
- Sur la base du bilan, ils s’engagent sur un programme d’actions conjoint en vue d’améliorer la performance énergétique et environnementale.
Comment l’appliquer ?
Les applications sont multiples, comme indexer les loyers sur la consommation énergétique, prévoir la répartition des investissements des travaux d’amélioration, etc. Certains Bailleurs ont même appliqué des annexes environnementales systématiquement, y compris pour des baux de moins de 2000 m².
L’atteinte de l’objectif de réduction de la consommation d’énergie tertiaire est corrélée à une gestion commune et harmonisée de la question entre Bailleur et Preneurs ; à défaut, il est très probable que l’objectif ne pourra pas être atteint !
Quel est son but ?
L’annexe environnementale, qui est déjà utilisée, est un outil contractuel efficace qui va permettre de formaliser et d'atteindre l’objectif de résultat, en exposant les moyens à mettre en œuvre pour y parvenir. Cet outil fixant des règles d’échange, des périmètres de responsabilité clairs, et un plan d’actions opposable permettra de responsabiliser ceux qui n’ont « pas joué le jeu ». En cas de non atteinte de la performance, il sera possible de s’appuyer sur ces éléments pour justifier que le Bailleur a réalisé ce qui était de son ressort, mais que certains Preneurs n’ont pas tenu leurs engagements.
Une annexe environnementale peut même créer de la valeur en cas de revente de l’actif puisque les relations contractuelles sont cadrées avec les Preneurs, ce qui sécurisera le nouvel acquéreur.
Il est conseillé de se faire accompagner pour rédiger ses annexes environnementales idéalement par un sachant qui combine la compétence énergie et juridique.
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